Pan X wyjechał na stałe do Niemiec w latach 80’tych, pozostawiając w Polsce swoich rodziców, a wraz z nimi nieruchomość. Po śmierci swoich rodziców Pan X postanowił sprzedać nieruchomość. Niestety Pan X nie był w stanie z tych czy innych względów przyjechać do Polski w celu sfinalizowania umowy sprzedaży. Czy zatem jest możliwe, aby Pan X udzielił w Niemczech pełnomocnictwa zaufanej osobie do sprzedaży w jego imieniu nieruchomości? Jaka będzie forma tego pełnomocnictwa?
Sprzedaż nieruchomości wymaga rzecz jasna szczególnej formy, a to formy aktu notarialnego. Generalną zasadą w polskim prawie jest tzw. forma pochodna pełnomocnictwa (art. 99 § 1 KC). Oznacza to, że pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej samej formie, jaka jest wymagana dla ważności czynności, do dokonania której ono umocowuje. Skoro zatem umowa sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego, to idąc tym tokiem rozumowania pełnomocnictwo, które miałby udzielić nasz Pan X powinno być sporządzone w tej samej formie. No, niekoniecznie….
Zgodnie bowiem z § 167 ust. 2 BGB (niemiecki Kodeks cywilny) udzielenie pełnomocnictwa w Niemczech nie wymaga zachowania formy, która przewidziana jest dla ważności tej czynności prawnej, do której pełnomocnik jest umocowany. Zgodnie z niemieckim prawem pełnomocnictwo do dokonania sprzedaży nieruchomości wymaga, tylko ze względu na wymogi wieczystoksięgowe, notarialnego poświadczenia podpisu mocodawcy.
Pojawia się zatem pytanie, czy do sprzedaży nieruchomości w Polsce wystarczy pełnomocnictwo z podpisem notarialnie poświadczonym przez niemieckiego notariusza?
Na podstawie art. 25 prawa prywatnego międzynarodowego forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Jeżeli umowę zawierają osoby znajdujące się w chwili złożenia oświadczeń w różnych państwach, wystarczy wówczas zachowanie formy przewidzianej dla tej czynności przez prawo jednego z tych państw. Bez wdawania się w szczegółowe analizy stwierdzić zatem należy, że notarialne poświadczenie podpisu przez niemieckiego notariusza na pełnomocnictwie do sprzedaży nieruchomości w Polsce jest wystarczające.
Jakie to ma znaczenie w praktyce? Głównie finansowe, albowiem poświadczenie podpisu pod dokumentem jest znacznie tańsze niż sporządzenie aktu notarialnego. Nadto odpada nam kwestia tłumaczenia przysięgłego, ponieważ pełnomocnictwo może być sporządzone w języku polskim. Wszak notariusz ma jedynie poświadczyć podpis, nie jest jego zadaniem kontrolowanie treści dokumentu. Tak podpisane pełnomocnictwo wymaga jeszcze urzędowego poświadczenia tzw. apostille, które potwierdza, że dokument został zaopatrzony pieczęcią danego notariusza. Apostille nie poświadcza natomiast prawidłowości formy dokumentu, na którym zostało umieszczone. Sądy wieczystoksięgowe w Polsce wymagają natomiast, aby sama klauzula apostille została przetłumaczona na język polski.