W mojej dotychczasowej praktyce wielokrotnie kontaktowali się ze mną właściciele nieruchomości, którzy byli zaskoczeni informacją, że względem ich nieruchomości złożono wniosek o zasiedzenie. Osoby te były zdziwione, że w polskim prawie istnieje przepis pozwalający na przejęcie na własność nieruchomości, o ile spełnione zostaną konkretne przesłanki. Czym więc jest instytucja zasiedzenia, przewidziana w art. 172 i kolejnych Kodeksu cywilnego?
Zasiedzenie to specyficzna forma nabycia nieruchomości. Dochodzi do niej automatycznie po spełnieniu przesłanek zasiedzenia, tj. gdy posiadacz nieruchomości traktuje ją „jak swoją”, nie posiadając tytułu prawnego do niej, np. umowy najmu czy dzierżawy (tzw. posiadanie samoistne). Dodatkowo, posiadanie takie musi trwać nieprzerwanie przez 20 lat (dobra wiara) lub 30 lat (zła wiara).
Zasiedzenie w dobrej i złej wierze
Czym jest dobra i zła wiara? Zasiedzenie w dobrej wierze oznacza, że osoba nie jest świadoma, iż nie posiada prawa własności do danej nieruchomości. Takie sytuacje, wbrew pozorom, nie są rzadkie. Przy nieuregulowanych kwestiach spadkowych zdarza się, że ktoś zamieszkuje daną nieruchomość, będąc przekonanym, że jest jej właścicielem, podczas gdy w rzeczywistości należy ona do kogoś innego. Natomiast zasiedzenie w złej wierze ma miejsce wtedy, gdy osoba zajęła nieruchomość, mając pełną świadomość, że nie posiada do niej praw.
Postępowanie sądowe o zasiedzenie
W postępowaniu sądowym, wszczętym na wniosek o zasiedzenie, posiadacz samoistny musi udowodnić, że nieprzerwanie użytkuje daną nieruchomość i że w oczach np. sąsiadów jest traktowany jak właściciel. Właściciel wpisany do księgi wieczystej nie może w tym czasie podejmować działań, które mogłyby przerwać bieg terminu zasiedzenia.
Jak uchronić się przed zasiedzeniem?
Niejednokrotnie zdarza się, że osoby wyjeżdżające na stałe za granicę pozostawiają swoje nieruchomości rodzinie do użytku i po wielu latach są zdziwione, że ciotka czy kuzyn mogą przejąć własność domu niemal „za darmo”. Aby tego uniknąć, należy mieć pieczę nad własną nieruchomością, nawet jeśli korzysta z niej ktoś inny. Pomocne może okazać się przerwanie biegu zasiedzenia, np. przez sporządzenie umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia, wytoczenie powództwa windykacyjnego lub powództwa o ustalenie praw własności.
Ciekawostką jest, że instytucja zasiedzenia istnieje również w innych systemach prawnych, takich jak niemiecki Ersitzung, o którym mówi § 927 BGB. Należy także pamiętać, że od nabycia w drodze zasiedzenia należy uiścić podatek w wysokości 7% wartości nabytej nieruchomości.
Dlaczego warto skonsultować się z prawnikiem?
Sprawy dotyczące zasiedzenia zawsze warto konsultować z prawnikiem. Często są to sytuacje trudne, niejednoznaczne i budzące wiele emocji. Z pozoru nieistotne fakty czy dokumenty mogą zmienić przebieg postępowania o zasiedzenie. Jeśli chcą Państwo uchronić się przed zasiedzeniem, potrzebują profesjonalnej porady lub wsparcia przy postępowaniu nieprocesowym o zasiedzenie nieruchomości, zapraszam do kontaktu z Kancelarią.